Главная страница | Материал - вторая часть | Оценка стоимости права аренды торговой недвижимости



85310, Черногория, г. Будва,
ул. Ядранский пут, ББ
Телефон: +382 67668818
E-mail: info@merealty.ru



Недвижимость в Черногории
Rambler's Top100

Оценка стоимости права аренды торговой недвижимости

Проблема оценки рыночной стоимости права аренды торгового помещения постоянно возникает при оценке стоимости торговых предприятий и независимой оценке недвижимости торгового назначения. Анализируя состав активов торгового предприятия независимые оценщики часто сталкиваются с ситуацией, когда основной производственный актив магазина - торговое помещение не принадлежит данному предприятию на праве собственности, а арендуется. Но от качества торгового помещения и его расположения во многом зависят финансовые результаты коммерческой деятельности, объем продаж, величина возможной торговой наценки. Парадокс состоит в том, что актив, во многом определяющий успех предприятия, не принадлежит самому предприятию и не может быть оценен в составе прочих активов. Но это парадокс кажущийся, на самом деле, в юридическом смысле слова, рассматриваемое торговое предприятие обладает неким активом, связанным с арендуемым помещением, который имеет свою рыночную стоимость и может быть оценен, как актив, принадлежащий предприятию на законных основаниях. Этот актив - право аренды помещения.

Согласно закону №135 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", предметом оценки могут быть не только материальные объекты (вещи), но и отдельные права. Право аренды представляет собой совокупность прав, передаваемых от собственника арендатору в соответствии и на условиях договора аренды, и именно договор аренды является источником этого права. Право аренды любого объекта недвижимости является предметом свободного гражданского оборота (если договором аренды не предусмотрены специальные ограничивающие условия), оно может быть продано, передано в уставной капитал предприятия или иным образом переуступлено. Но для совершения любой из этих сделок необходимо определить цену сделки, то есть оценить стоимость права аренды. Какие параметры влияют на стоимость права аренды торгового помещения? Давайте разберемся.

Во-первых, на стоимость права аренды влияют характеристики самого объекта недвижимости и его местоположения, а во-вторых, условия договора аренды. Какие параметры помещения важны для торгового бизнеса? Конечно, в первую очередь - это местоположение, коммерческий успех магазина обеспечивают покупатели, и помещение, находящееся на оживленной улице, всегда будет иметь значительное преимущество в глазах потенциального арендатора. Также важными характеристиками являются площадь, общее состояние здания, качество внутренней отделки. Теперь вернемся к условиям договора аренды. Основные его параметры - это срок аренды и величина арендных платежей. Говоря о продаже права аренды я, в первую очередь, имею ввиду долгосрочные договора аренды, заключенные на срок более одного года, ведь продавать право аренды, которое истекает в ближайшее время, бессмысленно, и в практике такое не встречается. При прочих равных условиях стоимость права аренды тем выше, чем больше срок аренды, длительный срок аренды позволяет планировать бизнес на достаточный период, а это всегда привлекательно для арендатора. Что касается арендных платежей, то - это важнейший параметр договора, который, по сути и определяет величину стоимости права аренды. Экономическая модель, на основе которой проводится расчет стоимости, состоит в анализе преимуществ оцениваемого договора аренды, по сравнению с рыночными условиями сдачи в аренду аналогичных объектов недвижимости. Поясню сказанное на простом примере, если арендатор получает в пользование помещение с хорошим местоположением, а арендные платежи, предусмотренные договором, меньше, чем среднерыночные, то можно говорить, что договор аренды дает некоторые преимущества правообладателю права аренды. Права на такой договор можно продать, поскольку новый арендатор также заинтересован получить эти преимущества и, зачастую, он готов заплатить определенную сумму предыдущему арендатору за переуступку прав по этому договору, эта сумма и есть денежное выражение стоимости права аренды. Отмечу, что если договор аренды не содержит каких-либо преимуществ, то и стоимость права аренды будет равна нулю.

В короткой статье нет возможности подробно изложить анализ всех факторов, влияющих на стоимость права аренды торговой недвижимости, но все-таки главные аспекты, лежащие в основе оценки, мы рассмотрели. Конечно, оценка прав аренды полна нюансов, как экономических, так и юридических, поэтому если у Вас возникли вопросы, связанные с независимой оценкой имущества, лучше всего проконсультироваться с профессиональными независимыми оценщиками.

Леонид Серебренников,
заместитель директора оценочной компании "Старт-Альянс",
телефон для консультаций по независимой оценке имущества предприятий и организаций : (495)-726 86 74.

Все права принадлежат MeRealty d.o.o. © - недвижимость в Черногории ... 0.010 sec